Abschreibungsmethoden

Zwei aktuelle Entscheidungen des FG Münster und des FG Hamburg bringen Erleichterung für Immobilienbesitzer, die eine verkürzte AfA-Dauer (§ 7 Abs. 4 S. 2 EStG) steuerlich durchsetzen wollen.

? Kernaussagen der Gerichte

• Keine Pflicht zur DEKRA-/IHK-Zertifizierung
  Ein Gutachten ist auch ohne formelles Zertifikat anerkennungsfähig.
  Entscheidend ist die Nachvollziehbarkeit und Qualifikation, nicht das Etikett „öffentlich bestellt“.
• Privatgutachten sind zulässig
  Auch ein privat erstelltes Gutachten kann den Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer erbringen.
• Sachverständigenmethoden frei wählbar
  Jede fachlich geeignete Methode ist akzeptabel – kein Vorrang des (teuren) Verkehrswert- oder Wertermittlungsgutachtens.

⚠️ Aber: Reine Online-Gutachten kritisch

Beide Senate zeigen sich skeptisch:

• Ohne Inaugenscheinnahme vor Ort könnte das Gutachten nicht ausreichen.
• Ein Ortstermin wird als entscheidendes Qualitätskriterium angesehen.
• Im Münsteraner Fall wurde ein späterer Ortstermin akzeptiert – aber das war Glück und nicht Standard.

? Empfehlung:
Wenn Mandanten günstige „Online-Restnutzungsdauer-Gutachten“ nutzen wollen, sollte immer eine Vor-Ort-Begutachtung enthalten sein.

? Bedeutung für die Praxis

Die Urteile schwächen die restriktive Verwaltungsauffassung, wonach nur hochzertifizierte Sachverständige anerkannt werden.
Dadurch wird die verkürzte AfA realistischer und kosteneffizienter durchsetzbar – z. B. bei:

• Altbau mit Sanierungsstau
• massiven Baumängeln
• schlechter Energieeffizienz
• hoher Schadstoffbelastung
• erheblichem Reparaturrückstand

? Praxistipp

• Gutachten detailliert dokumentieren: Bauzustand, technische Lebensdauer, Modernisierungsgrad, Instandhaltungsrückstände
• Keine „Pauschalbescheinigung“ ohne Berechnungsansatz
• Keine reine Online-Begutachtung ohne Begehung

? Fazit

Die Finanzgerichte machen den Weg frei für realistische Abschreibungszeiträume, ohne Zertifizierungszwang.
Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Seriosität und Objektprüfung – reine Online-Gutachten werden künftig kaum haltbar sein.

BFH, Pressemitteilung Nr. 68/25 vom 23.10.2025 zum Urteil IX R 24/24 vom 12.08.2025

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Der Bundesfinanzhof (BFH) hat entschieden, dass die Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau nach § 7b EStG nicht gewährt wird, wenn ein bestehendes Einfamilienhaus abgerissen und durch ein neues Einfamilienhaus ersetzt wird. Entscheidend ist, dass kein zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.

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Sachverhalt

• Klägerin war Eigentümerin eines vermieteten Einfamilienhauses
• Abriss des noch funktionsfähigen, aber sanierungsbedürftigen Altbaus im Juni 2020
• Ersatzneubau eines ebenfalls single-house Mietobjekts ab Juli 2020
• Antrag auf Sonderabschreibung nach § 7b EStG
  → vom Finanzamt abgelehnt
  → Klage erfolglos → Revision ebenfalls ohne Erfolg

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Die Entscheidung des BFH

Der BFH bestätigte die Auffassung der Finanzverwaltung:

➡ § 7b EStG verlangt eine Vermehrung des Wohnungsbestands
➡ Bei Ersatz-Neubau bleibt die Anzahl der Wohnungen unverändert
➡ Ziel der Norm: Schaffung neuen Wohnraums im Rahmen der Wohnraumoffensive

Ein Abriss-Neubau erfüllt dieses Ziel nicht, wenn:

• von Beginn an ein 1:1-Ersatz geplant war
• Abriss und Neubau ohne zeitlichen Abstand zusammenhängen
• die Wohnungsanzahl identisch bleibt

Nur wenn Abriss und Neubau keinen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang aufweisen, kann eine Förderung denkbar sein.

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Praxisrelevanz

Für Investoren und Vermieter:

? Förderung nach § 7b EStG ausschließlich für echten Wohnraumzuwachs
? Ersatzinvestitionen bleiben regelmäßig unbegünstigt
? Projektplanung sollte frühzeitig steuerlich geprüft werden

Planungsbeispiele, die begünstigt sein können:

✔ Einfamilienhaus → Mehrfamilienhaus (zusätzliche Wohnungen)
✔ Brachfläche → Neubauprojekt
✔ Bestandsgebäude → Aufstockung / Anbau mit Mehr-Wohneinheiten

? Praxis-Tipp
Förderung sichern, indem Abriss und Neubau getrennt geplant und wirtschaftlich unabhängig voneinander gestaltet werden — nur in echten Ausnahmefällen relevant, aber möglich.

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Fazit

? Sonderabschreibung nur bei Wohnungsmehrung
? Ersatzneubauten ohne Bestandszuwachs bleiben unbegünstigt
? Frühzeitig steuerliche Beratung einbinden

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Quelle: Bundesfinanzhof

✅ Übersichtsgrafik: Wann ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG möglich?

         SCHAFFUNG ZUSÄTZLICHEN WOHNRAUMS?
                     |
           ┌─────────┴─────────┐
           |                   |
         Nein                 Ja
  Ersatzneubau ohne      Neubau schafft
  Wohnungsmehrung        weitere Wohnungen
           |                   |
     ❌ Keine § 7b           ✅ § 7b möglich
     Sonderabschreibung     (sofern weitere
                             Voraussetzungen
                             erfüllt sind)

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✅ Praxis-Checkliste für Immobilieninvestoren

Kriterium	Ja = Begünstigt ✅	Nein = Nicht begünstigt ❌
Entsteht zusätzliche Wohnfläche (Anzahl Wohnungen)?	☐	☐
Baumaßnahmen sind Teil eines Neubauvorhabens?	☐	☐
Keine unmittelbare Verbindung zu Abriss eines einzelnen Wohnobjekts?	☐	☐
Bauantrag nach gesetzlichen Fristen für § 7b gestellt?	☐	☐
Neubau wird entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet?	☐	☐

? Ergebnis: Nur wenn die ersten beiden Kriterien erfüllt sind, lohnt sich eine tiefergehende Prüfung von § 7b EStG.

Sonderabschreibungen sind für Unternehmer ein echtes Geschenk: Sie ermöglichen es, Investitionen schneller steuerlich geltend zu machen – und damit die Steuerlast in den ersten Jahren deutlich zu senken. Besonders beliebt ist dabei die Sonderabschreibung nach § 7g Abs. 5 EStG, weil sie flexibel, planbar und liquiditätsschonend ist.

Doch Vorsicht: Viele Unternehmer übersehen eine wichtige Folgepflicht – und das kann bei einer Betriebsprüfung zu teuren Steuernachzahlungen führen. Wir erklären, wie Sie die Sonderabschreibung richtig nutzen und typische Fehler vermeiden.

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1. So funktioniert die Sonderabschreibung – einfach erklärt

Schritt 1: Die normale Abschreibung

Grundsätzlich wird jedes abnutzbare Wirtschaftsgut über die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben – zum Beispiel eine Maschine oder ein Fahrzeug:

• Linear: Gleichmäßig über die Nutzungsdauer
  Beispiel: 100.000 € / 10 Jahre = 10.000 € pro Jahr
• Degressiv: (seit Juli 2025 wieder möglich)
  Bis zu 30 % vom Restwert pro Jahr – also höhere Abschreibung am Anfang.

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Schritt 2: Der steuerliche „Booster“ obendrauf

Mit der Sonderabschreibung nach § 7g Abs. 5 EStG dürfen Sie zusätzlich bis zu 40 % der Anschaffungskosten in den ersten fünf Jahren abschreiben.

Rahmenbedingungen:

Voraussetzung	Bedeutung
Gewinn des Vorjahres ≤ 200.000 €	Nur für kleine und mittlere Unternehmen
Wirtschaftsgut fast ausschließlich betrieblich genutzt	Maximal 10 % Privatnutzung erlaubt
Zeitraum	Anschaffungsjahr + vier Folgejahre
Verteilung	Flexibel – ganz am Anfang oder über mehrere Jahre verteilt

Beispiel:
Ein Unternehmer investiert 1.000.000 €.
Er kann zusätzlich zur normalen AfA bis zu 400.000 € Sonderabschreibung über fünf Jahre verteilen – und so seine Steuerlast gezielt steuern.

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2. Die große Falle: § 7a Abs. 9 EStG nicht vergessen!

Was viele übersehen: Nach Ablauf der fünf Jahre ändert sich die Berechnung der Abschreibung.

Ab Jahr 6 gilt:
Sie müssen den Restbuchwert neu berechnen und diesen auf die verbleibende Nutzungsdauer verteilen.

Beispiel:
Wenn durch die Sonderabschreibung der Buchwert stark gesunken ist, fällt die AfA ab dem 6. Jahr automatisch niedriger aus.
Wer einfach den bisherigen Abschreibungsbetrag weiterführt, macht einen Rechenfehler – und riskiert Steuernachzahlungen mit 6 % Zinsen pro Jahr.

Zeitraum	Behandlung	Ergebnis
Jahre 1–5	Normale AfA + Sonderabschreibung	✅ steuerlich korrekt
Ab Jahr 6	Restwert neu berechnen	✅ Pflicht nach § 7a Abs. 9 EStG
Kein Anpassung	❌ Fehler → Nachzahlung bei Betriebsprüfung

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3. Fünf Praxistipps für eine fehlerfreie Anwendung

1. Planen Sie strategisch: Nutzen Sie die 40 % gezielt in Jahren mit hohem Gewinn, um Ihre Steuerlast zu glätten.
2. Denken Sie an Jahr 6: Notieren Sie sich rechtzeitig, wann die Neuberechnung der AfA ansteht.
3. Software nutzen: Viele Buchhaltungsprogramme haben AfA-Erinnerungen – aktivieren Sie sie.
4. Dokumentation sichern: Halten Sie die Berechnungsgrundlagen schriftlich fest – das erspart Diskussionen mit dem Prüfer.
5. Steuerberater einbinden: Eine kurze Prüfung der AfA-Berechnung kann vor hohen Nachzahlungen schützen.

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4. Fazit: Nutzen Sie den Steuer-Booster – aber richtig!

Die Sonderabschreibung nach § 7g Abs. 5 EStG ist eine der attraktivsten steuerlichen Förderungen für kleine und mittlere Unternehmen.
Sie verbessert Ihre Liquidität und schafft Spielraum für neue Investitionen – sofern die AfA ab Jahr 6 korrekt angepasst wird.

Wer hier sauber arbeitet, profitiert doppelt: durch Steuervorteile in den ersten Jahren und Rechtssicherheit bei der Betriebsprüfung.

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? Unser Tipp für Unternehmer

Planen Sie in den nächsten Monaten größere Anschaffungen oder Investitionen?
Dann prüfen wir gerne, ob und wie Sie die Sonderabschreibung optimal einsetzen können – individuell auf Ihre Gewinnsituation abgestimmt.

? Kontaktieren Sie uns, bevor Sie investieren – wir sorgen dafür, dass Ihr Steuer-Booster auch langfristig Wirkung zeigt.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung.
Stand: Oktober 2025

Die Bundesregierung bewirbt die Wiedereinführung der degressiven Abschreibung als „Investitionsbooster mit Turbowirkung“. Tatsächlich bringt das Gesetz für ein steuerliches Investitionssofortprogramm zur Stärkung des Wirtschaftsstandorts Deutschland für Unternehmen spürbare Vorteile – auch wenn nicht alle profitieren.

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Die Eckpunkte der Neuregelung

• Zeitraum: Gilt für bewegliche Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens, die zwischen 1.7.2025 und 31.12.2027 angeschafft oder hergestellt werden.
• Abschreibungsmethode: Wahlrecht zwischen linearer AfA und geometrisch-degressiver AfA.
• Prozentsatz: Bis zu 30 % vom Restbuchwert des Vorjahres.
• Begrenzung: Maximal das Dreifache des linearen Satzes. Damit greift die Deckelung erst ab einer Nutzungsdauer von mehr als 10 Jahren.
• Pro-rata-temporis: Im Jahr der Anschaffung zeitanteilig (z. B. bei Anschaffung Juli 2025 → max. 15 % im VZ 2025).
• Begünstigte Wirtschaftsgüter: Sowohl neue als auch gebrauchte bewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Maschinen, Fahrzeuge, Betriebsvorrichtungen).

Nicht begünstigt sind:

• Immaterielle Wirtschaftsgüter (z. B. Lizenzen, Software),
• Unbewegliche Wirtschaftsgüter (z. B. Gebäude),
• Einkünfte aus nichtselbständiger Arbeit oder Vermietung und Verpachtung.

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Kombination mit Sonderabschreibung nach § 7g EStG

Besonders attraktiv für kleine Betriebe:

• Neben der degressiven Abschreibung kann die Sonderabschreibung von bis zu 50 % (seit 2024) genutzt werden.
• Voraussetzung: Gewinngrenze von 200.000 € im Vorjahr.
• Gilt für neue, bewegliche, abnutzbare Wirtschaftsgüter des Anlagevermögens.

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Vorteile und Grenzen

Vorteile:

• Höhere Abschreibungen in den ersten Jahren → Liquiditätsvorteil durch Steuerstundung.
• Flexibilität durch späteren Wechsel zur linearen Abschreibung.
• Auch für gebrauchte Wirtschaftsgüter möglich.

Nachteile / Einschränkungen:

• Junge Unternehmen mit noch geringen Gewinnen profitieren kaum.
• Komplexität durch unterschiedliche Zeiträume und wechselnde Sätze.
• Kein Ersatz für eine echte Investitionsprämie oder höhere Sofortabschreibungsgrenzen für GWG, die von vielen gefordert wurden.

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Historie der letzten Jahre

• 2020–2022 (Corona-Steuerhilfegesetze): Degressive AfA bis 25 %, max. 2,5-fach der linearen AfA.
• 2023–März 2024: Keine degressive AfA möglich.
• April–Dezember 2024 (Wachstumschancengesetz): Degressive AfA bis 20 %, max. doppelt linear.
• 1. Halbjahr 2025: Erneute Lücke.
• Ab 1.7.2025: Aktuelle Neuregelung mit bis zu 30 % und 3-fachem linearen Satz, befristet bis Ende 2027.

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Fazit

Die degressive Abschreibung ist ein bewährtes Instrument, um Investitionen anzuschieben. Die aktuelle Ausgestaltung mit bis zu 30 % bietet echte Liquiditätsvorteile – allerdings nur befristet und nicht für alle Unternehmensgruppen.

? Tipp für Unternehmer: Investitionen sollten – soweit betriebswirtschaftlich sinnvoll – zeitlich so geplant werden, dass sie in den begünstigten Zeitraum (1.7.2025 bis 31.12.2027) fallen. Wer zudem die Sonderabschreibung nach § 7g EStG nutzen kann, schöpft das Maximum an steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten aus.