Bei Immobilien wird nur das Gebäude abgeschrieben, nicht der Grund und Boden. Die Gebäude-AfA richtet sich nach typisierten Prozentsätzen (§ 7 Abs. 4 EStG). Für neue Mietwohnungen gibt es zusätzlich die degressive AfA von 5 % (§ 7 Abs. 5a EStG) und die Sonder-AfA nach § 7b EStG.
Gebäude-AfA 2026 im Überblick
| Gebäude | AfA | Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| Wohngebäude, fertiggestellt nach dem 31.12.2022 | 3 % linear | 33 Jahre |
| Wohngebäude, fertiggestellt 1925 bis 2022 | 2 % linear | 50 Jahre |
| Gebäude, fertiggestellt vor 1925 | 2,5 % linear | 40 Jahre |
| Wirtschaftsgebäude im Betriebsvermögen (keine Wohnzwecke, Bauantrag nach dem 31.3.1985) | 3 % linear | 33 Jahre |
| Neue Wohngebäude, Baubeginn bzw. Kaufvertrag 1.10.2023 bis 30.9.2029 (§ 7 Abs. 5a EStG) | 5 % degressiv vom Restwert | Wechsel zur linearen AfA möglich |
| Neue Mietwohnungen im Effizienzhaus-40-Standard, Bauantrag 1.1.2023 bis 30.9.2029 (§ 7b EStG) | + 5 % Sonder-AfA | 4 Jahre, zusätzlich zur regulären AfA |
Degressive AfA für neue Wohngebäude (§ 7 Abs. 5a EStG)
Für Wohngebäude bzw. Wohnungen in einem EU-/EWR-Staat, die Wohnzwecken dienen und mit deren Herstellung nach dem 30.9.2023 und vor dem 1.10.2029 begonnen wurde, kann statt der linearen AfA eine degressive AfA von 5 % des jeweiligen Restwerts abgezogen werden. Bei Anschaffung muss der obligatorische Vertrag in diesem Zeitraum geschlossen und das Gebäude bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erworben werden. Im ersten Jahr ist die AfA zeitanteilig zu kürzen. Ein Wechsel zur linearen AfA ist zulässig; danach bemisst sich die AfA nach dem Restwert und der Restnutzungsdauer.
Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)
Für neue Mietwohnungen kann im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei folgenden Jahren eine Sonderabschreibung von jährlich bis zu 5 % neben der regulären AfA in Anspruch genommen werden – auch zusammen mit der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Voraussetzungen:
- Bauantrag oder Bauanzeige vom 1.1.2023 bis 30.9.2029 (bzw. 1.9.2018 bis 31.12.2021 für die erste Förderphase),
- für Bauanträge ab 2023: Gebäude im Standard „Effizienzhaus 40“ mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG),
- Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche (Bauantrag bis 30.9.2023: 4.800 €), förderfähig sind höchstens 4.000 € je m² (bis 30.9.2023: 2.500 €),
- entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung und in den folgenden neun Jahren.
Hinweise + Tipps:
- Die AfA berechnet sich nur vom Gebäudeanteil. Berechnen Sie den Gebäudeanteil bzw. die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes.
- Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer kann durch ein AfA-Gutachten nachgewiesen werden – dann ist eine höhere lineare AfA möglich.
- Hier finden Sie einen Grunderwerbsteuer-Rechner.
- Die Gebäude-Abschreibung hat auch Einfluss auf die Spekulationssteuer.
Bemessung der linearen Abschreibung bei Gebäuden nach typisierten Prozentsätzen
Nutzungsdauer eines Gebäudes im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 des Gesetzes ist der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann. Bei einem Gebäude gilt eine fiktive Nutzungsdauer. Von der typisierten Nutzungsdauer und Abschreibung darf nur abgewichen werden, wenn die technischen oder wirtschaftlichen Umstände dafür sprechen, dass die tatsächliche Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgebäudes (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) weniger als 33 Jahre (bei Bauantrag/ obligatorischem Vertrag nach dem 31.12.2000) oder 25 Jahre (bei Bauantrag/obligatorischem Vertrag vor dem 1.1.2001) bzw. eines nach dem 31.12.2022 fertiggestellten Wohngebäudes weniger als 33 Jahre oder eines anderen Gebäudes weniger als 50 Jahre (bei vor dem 1.1.1925 fertig gestellten Gebäuden weniger als 40 Jahre) beträgt. Abweichende Abschreibung ist nicht zulässig, es sei denn, es wird ein Gutachten erstellt, dass die kürzere technische oder wirtschaftliche Nutzungsdauer darlegt.
Der Zeitraum der Nutzungsdauer beginnt
1. bei Gebäuden, die der Steuerpflichtige vor dem 21. Juni 1948 angeschafft oder hergestellt hat, mit dem 21. Juni 1948;
2. bei Gebäuden, die der Steuerpflichtige nach dem 20. Juni 1948 hergestellt hat, mit dem Zeitpunkt der Fertigstellung;
3. bei Gebäuden, die der Steuerpflichtige nach dem 20. Juni 1948 angeschafft hat, mit dem Zeitpunkt der Anschaffung.
Für im Land Berlin gelegene Gebäude treten an die Stelle des 20. Juni 1948 jeweils der 31. März 1949 und an die Stelle des 21. Juni 1948 jeweils der 1. April 1949. Für im Saarland gelegene Gebäude treten an die Stelle des 20. Juni 1948 jeweils der 19. November 1947 und an die Stelle des 21. Juni 1948 jeweils der 20. November 1947; soweit im Saarland gelegene Gebäude zu einem Betriebsvermögen gehören, treten an die Stelle des 20. Juni 1948 jeweils der 5. Juli 1959 und an die Stelle des 21. Juni 1948 jeweils der 6. Juli 1959.
Bei Gebäuden sind als lineare Abschreibung die folgenden Beträge bis zur vollen Absetzung abzuziehen:
1. bei Gebäuden, soweit sie zu einem Betriebsvermögen gehören und nicht Wohnzwecken dienen und für die der Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt worden ist, jährlich 3 Prozent
2. bei Gebäuden, soweit sie die Voraussetzungen der Nummer 1 nicht erfüllen und die
a) nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt worden sind, jährlich 3 Prozent,
b) vor dem 1. Januar 2023 und nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2 Prozent,
c) vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5 Prozent
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten; Absatz 1 Satz 5 gilt entsprechend. Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes in den Fällen des Satzes 1 Nummer 1 weniger als 33 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe a weniger als 33 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe b weniger als 50 Jahre, in den Fällen des Satzes 1 Nummer 2 Buchstabe c weniger als 40 Jahre, so können anstelle der Absetzungen nach Satz 1 die der tatsächlichen Nutzungsdauer entsprechenden Absetzungen für Abnutzung vorgenommen werden.
Degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5 EStG (Altfälle)
Die frühere degressive Gebäude-AfA nach § 7 Abs. 5 EStG mit festen Staffelsätzen gilt nur noch für Gebäude, für die der Bauantrag gestellt bzw. der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, bevor sie Ende 2005 abgeschafft wurde. Bei Gebäuden in einem EU-/EWR-Staat, die vom Steuerpflichtigen hergestellt oder bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft worden sind, können danach folgende Beträge abgezogen werden:
1. bei Gebäuden im Betriebsvermögen, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines vor dem 1. Januar 1994 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,
- im Jahr der Fertigstellung und
in den folgenden 3 Jahren jeweils 10 Prozent ,
- in den darauf folgenden 3 Jahren jeweils 5 Prozent ,
- in den darauf folgenden 18 Jahren jeweils 2,5 Prozent ,
2. bei Gebäuden, die nicht in einem Betriebsvermögen sind, die vom Steuerpflichtigen auf Grund eines vor dem 1. Januar 1995 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines vor diesem Zeitpunkt rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind,
- im Jahr der Fertigstellung und
in den folgenden 7 Jahren jeweils 5 Prozent,
- in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 2,5 Prozent,
- in den darauf folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 Prozent,
3. bei Gebäuden im Betriebsvermögen, soweit sie Wohnzwecken dienen, die vom Steuerpflichtigen
a) auf Grund eines nach dem 28. Februar 1989 und vor dem 1. Januar 1996 gestellten Bauantrags hergestellt oder nach dem 28. Februar 1989 auf Grund eines nach dem 28. Februar 1989 und vor dem 1. Januar 1996 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind, im Jahr der Fertigstellung
und in den folgenden 3 Jahren jeweils 7 Prozent,
- in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 5 Prozent,
- in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 2 Prozent,
- in den darauf folgenden 24 Jahren jeweils 1,25 Prozent,
b) auf Grund eines nach dem 31. Dezember 1995 und vor dem 1. Januar 2004 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines nach dem 31. Dezember 1995 und vor dem 1. Januar 2004 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind, im Jahr der Fertigstellung
und in den folgenden 7 Jahren jeweils 5 Prozent,
- in den darauf folgenden 6 Jahren jeweils 2,5 Prozent,
- in den darauf folgenden 36 Jahren jeweils 1,25 Prozent,
c) auf Grund eines nach dem 31. Dezember 2003 und vor dem 1. Januar 2006 gestellten Bauantrags hergestellt oder auf Grund eines nach dem 31. Dezember 2003 und vor dem 1. Januar 2006 rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft worden sind, im Jahr der Fertigstellung
und in den folgenden 9 Jahren jeweils 4 Prozent,
- in den darauf folgenden 8 Jahren jeweils 2,5 Prozent,
- in den darauf folgenden 32 Jahren jeweils 1,25 Prozent,
der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Im Fall der Anschaffung kann Satz 1 nur angewendet werden, wenn der Hersteller für das veräußerte Gebäude weder Absetzungen für Abnutzung nach Satz 1 vorgenommen noch erhöhte Absetzungen oder Sonderabschreibungen in Anspruch genommen hat.
Die Abschreibung ist auf Gebäudeteile, die selbständige unbewegliche Wirtschaftsgüter sind, sowie auf Eigentumswohnungen und auf im Teileigentum stehende Räume entsprechend anzuwenden.
Besteht ein Gebäude aus sonstigen selbständigen Gebäudeteilen (R 4.2 Abs. 3 Satz 3 Nr. 5), sind für die einzelnen Gebäudeteile unterschiedliche Abschreibungsmethoden und Abschreibungssätze zulässig.
Hat der Steuerpflichtige nach § 7 Abs. 4 Satz 3 des Gesetzes bei einem Gebäude eine Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung vorgenommen, so bemessen sich die Absetzungen für Abnutzung von dem folgenden Wirtschaftsjahr oder Kalenderjahr an nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich des Betrags der Absetzung für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzung. Entsprechendes gilt, wenn der Steuerpflichtige ein zu einem Betriebsvermögen gehörendes Gebäude nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 des Gesetzes mit dem niedrigeren Teilwert angesetzt hat. Im Fall der Zuschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 3 des Gesetzes oder der Wertaufholung nach § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 4 des Gesetzes erhöht sich die Bemessungsgrundlage für die Absetzungen für Abnutzung von dem folgenden Wirtschaftsjahr oder Kalenderjahr an um den Betrag der Zuschreibung oder Wertaufholung.
In anderen als den in Absatz 3 Satz 2 und 3 bezeichneten Fällen sind die in § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG genannten Abschreibungssätze maßgebend. Die Anwendung niedrigerer Abschreibungssätze ist ausgeschlossen (->Teilwertabschreibung im Betriebsvermögen). Die Abschreibung ist bis zur vollen Absetzung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten vorzunehmen.
Fertigstellung von Teilen eines Gebäudes zu verschiedenen Zeitpunkten
Wird bei der Errichtung eines zur unterschiedlichen Nutzung bestimmten Gebäudes zunächst ein zum Betriebsvermögen gehörender Gebäudeteil und danach ein zum Privatvermögen gehörender Gebäudeteil fertig gestellt, hat der Stpfl. ein Wahlrecht, ob er vorerst in die AfA-Bemessungsgrundlage des fertig gestellten Gebäudeteiles die Herstellungskosten des noch nicht fertig gestellten Gebäudeteiles einbezieht oder ob er hierauf verzichtet.
Wird ein teilfertiges Gebäude erworben und fertig gestellt, gehören zu den Herstellungskosten die Anschaffungskosten des teilfertigen Gebäudes und die Herstellungskosten zur Fertigstellung des Gebäudes.
Wechsel der Abschreibungsmethode bei Gebäuden
Ein Wechsel der Abschreibungsmethode ist bei Gebäuden vorzunehmen, wenn
- ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG erstmals erfüllt oder
- ein Gebäude in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr die Voraussetzungen des § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG nicht mehr erfüllt oder
- ein nach § 7 Abs. 5 Satz 1 Nr. 3 EStG abgeschriebener Mietwohnneubau nicht mehr Wohnzwecken dient.
In den Fällen des Satzes 1 Nr. 1 ist die weitere Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG, in den Fällen des Satzes 1 Nr. 2 und 3 ist die weitere Abschreibung nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchstabe a EStG zu bemessen. Besteht ein Gebäude aus mehreren selbständigen Gebäudeteilen und wird der Nutzungsumfang eines Gebäudeteiles infolge einer Nutzungsänderung des Gebäudes ausgedehnt, bemisst sich die weitere Abschreibung von der neuen Bemessungsgrundlage insoweit nach § 7 Abs. 4 EStG. Das Wahlrecht nach Satz 1 Nr. 2 Satz 3 und 4 bleibt unberührt.