Steuervorteile bei Denkmalschutz-Immobilien

BFH, Urteil vom 07.10.2025 – IX R 26/24

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 7. Oktober 2025 wichtige Klarstellungen zur Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer denkmalgeschützten Immobilie in Grund und Boden sowie Gebäude getroffen. Die Entscheidung betrifft unmittelbar die Bemessungsgrundlage der AfA bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung und ist für Investoren in Denkmalimmobilien von erheblicher praktischer Bedeutung.

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1. Ausgangslage: Denkmal = kein Bodenwert?

Im Streitfall hatten die Kläger ein denkmalgeschütztes Gebäude zu einem Gesamtkaufpreis erworben und den Standpunkt vertreten, dass aufgrund des Denkmalschutzes:

• das Grundstück nicht ohne Gebäude nutzbar sei,
• dem Gebäude eine „ewige Restnutzungsdauer“ zukomme,
• der Bodenwert folglich mit 0 € anzusetzen sei.

Konsequenz dieses Ansatzes wäre gewesen:
Der gesamte Kaufpreis wäre dem Gebäude zuzuordnen – mit entsprechend hoher AfA-Bemessungsgrundlage.

Das Finanzamt und später das Finanzgericht folgten dieser Argumentation jedoch nicht und teilten den Kaufpreis anhand eines Ertragswertverfahrens auf.

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2. Kernaussage des BFH: Auch ein Denkmal steht auf wertvollem Boden

Der BFH bestätigt zunächst einen Grundsatz, der in der Beratungspraxis häufig unterschätzt wird:

Auch bei einer denkmalgeschützten Immobilie ist der Gesamtkaufpreis zwingend in einen Anteil für Grund und Boden sowie einen Anteil für das Gebäude aufzuteilen.

Ein Nullansatz für den Bodenwert kommt nach Auffassung des BFH nicht in Betracht, solange nicht der Boden selbst unter Denkmalschutz steht (Bodendenkmal).

Wichtige Klarstellung:

• Der Denkmalschutz betrifft regelmäßig nur das Gebäude, nicht den Grund und Boden.
• Einschränkungen durch den Denkmalschutz wirken sich nicht bodenwertmindernd, sondern allenfalls gebäudewertrelevant aus.
• Der Bodenwert spiegelt primär Lage und Marktsituation wider – unabhängig von der Restnutzungsdauer des Gebäudes.

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3. Zulässige Bewertungsmethode: Allgemeines Ertragswertverfahren

Besonders praxisrelevant ist die Aussage des BFH zur Wahl des Bewertungsverfahrens:

• Das allgemeine Ertragswertverfahren nach § 28 ImmoWertV ist auch bei denkmalgeschützten Gebäuden uneingeschränkt zulässig.
• Ein Vorrang des vereinfachten Ertragswertverfahrens (§ 29 ImmoWertV) besteht nicht.
• Das allgemeine Ertragswertverfahren ist keine unzulässige Restwertmethode, sondern ein anerkanntes und sachgerechtes Verfahren zur Ermittlung der Wertrelation zwischen Boden und Gebäude.

Der BFH betont, dass beide Varianten des Ertragswertverfahrens zwar zum gleichen Gesamtwert führen, sich aber hinsichtlich der Aufteilung unterscheiden dürfen.

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4. Keine „ewige Nutzungsdauer“ bei Denkmalen

Der BFH erteilt zudem einer in der Praxis immer wieder anzutreffenden Argumentation eine klare Absage:

Auch ein denkmalgeschütztes Gebäude hat keine unendliche Nutzungsdauer.

Begründung des Gerichts:

• Auch Denkmäler unterliegen wirtschaftlicher Abnutzung.
• Sie müssen instand gehalten, modernisiert und ggf. substantiell erneuert werden.
• Zudem können außergewöhnliche Ereignisse (Brand, Naturereignisse, Aufhebung des Denkmalschutzes) die Nutzung beenden.

Der Denkmalschutz führt steuerlich nicht über einen reduzierten Bodenwert, sondern über:

• erhöhte Instandhaltungsaufwendungen,
• ggf. erhöhte Abschreibungen nach § 7i EStG.

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5. Positiver Aspekt für Steuerpflichtige: Höherer AfA-Satz möglich

Für die Kläger endete das Verfahren nicht vollständig erfolglos. Der BFH stellte klar:

• Bei einer nachgewiesenen tatsächlichen Restnutzungsdauer von 30 Jahren
• ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anzuwenden,
• mit einem AfA-Satz von 3,3 % statt 2,5 %.

? Praxishinweis:
Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer kann sich erheblich auf die jährliche AfA auswirken, auch wenn der Bodenwert nicht eliminiert werden kann.

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6. Konsequenzen für die Beratungspraxis

1. Kein Bodenwert = kein tragfähiges Argument
Die pauschale Behauptung, der Bodenwert einer Denkmalimmobilie betrage 0 €, ist nach dieser Entscheidung regelmäßig nicht haltbar.

2. Bewertungsverfahren sorgfältig wählen
Das allgemeine Ertragswertverfahren ist:

• zulässig,
• gerichtlich anerkannt,
• regelmäßig belastbarer als pauschale Aufteilungen oder Parteigutachten.

3. Fokus auf Restnutzungsdauer legen
Gestaltungspotenzial besteht weniger bei der Bodenwertfrage, sondern bei:

• der tatsächlichen Nutzungsdauer,
• der Qualität des Gutachtens,
• der Kombination mit § 7i EStG.

4. AfA-Optimierung bleibt möglich – aber sachgerecht
Denkmalimmobilien bleiben steuerlich attraktiv, jedoch nicht über eine vollständige Verlagerung des Kaufpreises auf das Gebäude.

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Fazit

Der BFH sorgt mit dem Urteil IX R 26/24 für Rechtssicherheit bei der Kaufpreisaufteilung denkmalgeschützter Immobilien:

• Bodenwert bleibt Bodenwert, auch beim Denkmal.
• Ertragswertverfahren sind zulässig und maßgeblich.
• Steuerliche Optimierung erfolgt über Nutzungsdauer und Sonderabschreibungen, nicht über künstliche Nullansätze.

Für Investoren und Berater gilt:
Substanz schlägt Argumentation.

BFH, Urteil vom 03.09.2025 – X R 19/22

Der Bundesfinanzhof hat klargestellt, dass die Steuerbegünstigung nach § 7i EStG (Denkmal-AfA) ausschließlich für im Inland gelegene Baudenkmale gilt – und dass diese Beschränkung nicht gegen EU-Recht verstößt.

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? Hintergrund

Nach § 7i EStG können Aufwendungen für die Sanierung und Erhaltung von Baudenkmälern über erhöhte Abschreibungssätze steuerlich geltend gemacht werden.
Der Begünstigungstatbestand gilt aber nur für:

• Denkmäler in Deutschland
• Gebäude in Sanierungs- oder städtebaulichen Entwicklungsbereichen (§ 7h EStG)

Im Urteil wurde geprüft, ob diese Inlandsbeschränkung gegen die europäische Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV) verstößt.

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? Kernaussage des BFH

Die Beschränkung der Denkmal-AfA auf inländische Immobilien ist unionsrechtskonform.

Begründung u. a.:

• Denkmalschutz und Sanierungsrecht sind national geprägt.
• Steuerliche Förderung setzt deutsche fachbehördliche Bescheinigungen voraus.
• Vergleichbare Prüfmechanismen anderer Staaten bestehen nicht.

? Damit fehlt eine EU-weite Vergleichbarkeit, die Voraussetzung für eine unionsrechtliche Öffnung wäre.

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? Praxisfolgen

Sachverhalt	steuerliche Förderung nach § 7i
Denkmal in Deutschland	begünstigt
Ferienimmobilie in Italien/Spanien/Frankreich mit Denkmalschutz	nicht begünstigt
Sanierungsbau außerhalb Deutschlands	nicht begünstigt

Keine Geltung von Bescheinigungen aus EU-Ausland.
Ohne deutsche Denkmalschutzbehörde ➝ kein Abzug nach § 7i EStG.

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? Alternative Förderinstrumente

Wer Auslandsimmobilien saniert, kann prüfen:

• lineare AfA § 7 Abs. 4 EStG (2–3 %)
• ggf. Sonderabschreibungen bei Vermietung in EU/EWR (§ 1 AStG beachten)
• Förderprogramme im jeweiligen Ausland

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? Quelle: BFH, Urteil X R 19/22 vom 03.09.2025

Mit Urteil vom 7. Oktober 2025 (Az. IX R 26/24) hat der Bundesfinanzhof klargestellt, wie ein Gesamtkaufpreis für eine denkmalgeschützte Immobilie aufzuteilen ist, um die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) korrekt zu bestimmen. Das Urteil schafft Rechtssicherheit für Anleger, Vermieter und Berater – insbesondere im Bereich der steuerlich oft attraktiven Denkmalimmobilien.

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1. Kernaussage: Gesamtkaufpreis muss zwingend aufgeteilt werden

Wird eine denkmalgeschützte Immobilie zu einem Gesamtkaufpreis erworben, gilt weiterhin:

➡️ Eine Aufteilung in Grund und Boden sowie Gebäude ist zwingend erforderlich, da nur der Gebäudeanteil der AfA unterliegt.

Der BFH konkretisiert das Vorgehen:

Schritte der Kaufpreisaufteilung:

1. Bodenwert und Gebäudewert sind zunächst separat zu ermitteln.
2. Anschlagsweise Multiplikation oder freie Schätzwerte reichen nicht aus.
3. Erst danach sind die Anschaffungskosten im Verhältnis dieser Wertanteile aufzuteilen.

Damit bestätigt der BFH seine bisherige Linie zur Kaufpreisaufteilung, wendet diese aber nun ausdrücklich auch auf denkmalgeschützte Objekte an.

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2. Ertragswertverfahren ist auch bei Denkmalschutz zulässig

Ein entscheidender Punkt des Urteils:

➡️ Das allgemeine Ertragswertverfahren (§ 28 ImmoWertV 2021) ist auch bei einer Denkmalimmobilie ein zulässiges Wertermittlungsverfahren.

Das ist bemerkenswert, denn bei denkmalgeschützten Gebäuden wird häufig argumentiert, dass:

• Mietbindungen,
• hohe Sanierungskosten oder
• Verwendungsrestriktionen durch die Denkmalpflege

eine ertragswertorientierte Bewertung unpassend machen könnten.

Der BFH stellt klar:

✔ Das Ertragswertverfahren bleibt ein reguläres und zulässiges Instrument,
✔ selbst wenn Denkmalschutz zu höheren Aufwendungen und Einschränkungen führt,
✔ solange die Grundsätze der ImmoWertV eingehalten werden.

Optional können natürlich auch Vergleichs- oder Sachwertverfahren angewendet werden – aber das Ertragswertverfahren darf nicht pauschal ausgeschlossen werden.

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3. Warum das Urteil wichtig ist

Für Eigentümer und Investoren:

• Mehr Rechtssicherheit bei steuerlichen Gestaltungen
• Höhere Transparenz bei der Kaufpreisaufteilung
• Klarer Rahmen für AfA-Bemessungsgrundlagen

Für Denkmal-Objekte:

• Auch hier bleibt der Bodenwert nicht AfA-fähig
• Der Gebäudeanteil wird durch das Ertragswertverfahren oft niedriger,
  was wiederum AfA-Potential realistisch abbildet
• Gleichzeitig verhindert das Urteil steuerliche Überhöhungen im Gebäudewert

Für Finanzämter und Berater:

• Bewertungsgutachten müssen nachvollziehbar und methodisch korrekt sein
• „vereinfachte“ oder pauschale Kaufpreisaufteilungen sind angreifbar
• Die Bodenrichtwerte und marktkonformen Gebäudemieten bleiben zentrale Faktoren

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4. Praktische Hinweise für die Beratung

✔ Bewertungsgutachten sollten methodisch sauber nach ImmoWertV aufgebaut sein.
✔ Bei Denkmalobjekten zusätzlich:

• Berücksichtigung denkmalbedingter Auflagen
• potenzielle Einschränkungen bei Modernisierung
• Mietpreisgestaltung und Bewirtschaftungskosten
  ✔ Frühzeitige Abstimmung mit Finanzamt sinnvoll, insbesondere bei großen Sanierungsobjekten.
  ✔ Anschaffungskostenbelege, Gutachten und Aufteilungsdokumentation sorgfältig archivieren – wichtig bei Betriebsprüfung.

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5. Fazit

Der BFH stärkt die Rechtssicherheit bei der steuerlichen Behandlung von Denkmalimmobilien:
Auch für geschützte Objekte ist das Ertragswertverfahren ein vollwertiges Mittel zur Kaufpreisaufteilung – und die strenge Linie zur zwingenden Trennung von Boden- und Gebäudewert wird bestätigt.

Für Anleger in Denkmalimmobilien bedeutet das:

➡️ Keine Sonderregelungen im Bewertungsverfahren
➡️ Transparente und nachvollziehbare Aufteilungsmethodik
➡️ Klare AfA-Bemessungsgrundlagen

Ein wichtiges Urteil für den Immobilienmarkt – und ein weiteres Signal für die Harmonisierung der Bewertungspraxis.

Kurzfassung: Verstirbt die/der Steuerpflichtige innerhalb des 10-jährigen Begünstigungszeitraums des § 10f EStG und nutzt der Erbe das Baudenkmal anschließend zu eigenen Wohnzwecken, stellt sich die Frage: Darf der Erbe die jährlichen Abzugsbeträge fortführen?
Das FG Sachsen-Anhalt hat dies verneint. Der BFH muss nun klären, ob eine analoge Anwendung der Fußstapfentheorie (§ 11d EStDV) möglich ist. Bis zur Entscheidung sollten vergleichbare Fälle offengehalten werden.

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Worum geht’s?

• § 10f EStG (Eigennutzung): Begünstigt sind Modernisierungs-/Instandsetzungsaufwendungen an einem eigenen Baudenkmal mit 9 % jährlich im Jahr des Abschlusses und den neun Folgejahren (insgesamt bis zu 90 %). Voraussetzung: Eigennutzung in jedem Abzugsjahr und denkmalrechtliche Bescheinigung der zuständigen Behörde.
• Fußstapfentheorie (§ 11d EStDV): Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft/Schenkung) bemisst sich die AfA des Erwerbers nach den Kosten und Sätzen des Rechtsvorgängers („tritt in dessen Fußstapfen“).
• Der Streitpunkt: § 10f ist kein AfA-Tatbestand, sondern ein Sonderausgabenabzug. Gilt die Fußstapfentheorie analog dennoch?

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Der entschiedene Einzelfall (erste Instanz)

• Sachverhalt: Vater nutzt ein Baudenkmal selbst, macht § 10f-Abzüge geltend, verstirbt vor Ablauf der 10 Jahre. Sohn erbt und bewohnt das Baudenkmal weiter.
• Begehren des Sohnes: Fortführung der restlichen § 10f-Abzugsjahre „in den Fußstapfen“ des Vaters.
• Finanzamt & FG: Ablehnung. Begründung: § 10f = Sonderausgaben, keine AfA; § 11d EStDV daher nicht anwendbar. Ein automatischer Übergang der noch „offenen“ Abzugsjahre auf den Erben finde nicht statt – selbst bei fortgesetzter Eigennutzung durch den Erben.
• Jetzt beim BFH: Die Revision ist zugelassen und eingelegt. Der BFH (X. Senat) klärt, ob eine analoge Fußstapfen-Fortführung möglich ist.

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Was bedeutet das für die Praxis?

1) Fälle aktiv „offen“ halten

Bis zur BFH-Entscheidung sollten Sie in vergleichbaren Sachverhalten:

• Einspruch gegen ablehnende Bescheide einlegen und
• das Ruhen des Verfahrens beantragen (unter Hinweis auf das anhängige BFH-Verfahren).

2) Voraussetzungen sauber dokumentieren

Für jedes Abzugsjahr:

• Eigennutzung des Erben (Melde-/Nutzungsnachweise),
• Denkmalschutz-Bescheinigung inkl. Maßnahmenkatalog,
• Kostenbelege und Zeitpunkte der Maßnahme(n).

3) Alternativen prüfen

• Vermietung statt Eigennutzung? Dann ggf. Wechsel der Begünstigung zu § 7i EStG (AfA für Baudenkmäler im Privatvermögen), nicht § 10f.
• Unentgeltliche Übertragung zu Lebzeiten: Je nach Ausgang beim BFH könnte die Entscheidung Signalwirkung für Schenkungsfälle entfalten.

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Häufige Beratungsfragen

Gilt § 10f für Anschaffungs- oder nur für Herstellungs-/Modernisierungskosten?
Nur Maßnahmenkosten (Modernisierung, Instandsetzung) sind begünstigt – nicht der Gebäudekaufpreis oder die reinen Herstellungskosten ohne Denkmalbezug.

Muss die Eigennutzung lückenlos vorliegen?
Ja. Für das jeweilige Abzugsjahr ist eine Eigennutzung erforderlich. Leerstand/Vermietung führt in der Regel zum Wegfall des Abzugs in diesem Jahr.

Was passiert bei Verkauf im Begünstigungszeitraum?
Die noch nicht verbrauchten Jahresbeträge gehen grundsätzlich nicht auf Erwerber über. (Genau diese Frage steht im Erbfall nun grundsätzlich zur Klärung.)

Brauche ich die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde?
Ja – sie ist materielle Voraussetzung. Ohne Bescheinigung kein § 10f-Abzug.

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Checkliste: So sichern Sie Mandantenfälle

1. Sachverhalt erfassen: Todeszeitpunkt, Stand der § 10f-Jahre, Eigennutzung durch Erben.
2. Unterlagen sammeln: Bescheinigung, Kostenbelege, Bauabnahmen, Melde-/Nutzungsnachweise.
3. Verfahrensstrategie: Einspruch + Ruhensantrag; Fristenkontrolle.
4. Steuerwirkung simulieren: Vorteil der Fortführung vs. Alternativen (z. B. § 7i bei Vermietung).
5. Kommunikation dokumentieren: Hinweis an Mandant: vorläufige Rechtslage, Ausgang beim BFH offen.

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Musterformulierung (Kurz)

Betreff: Einspruch und Ruhensantrag – § 10f EStG / Fortführung durch Erben
Hiermit lege ich Einspruch gegen den Einkommensteuerbescheid [Jahr] ein.
Begründung: In meinem Fall ist die Fortführung der Abzugsbeträge nach § 10f EStG durch den Erben streitig. Beim BFH ist die Frage der analogen Anwendung der Fußstapfentheorie (§ 11d EStDV) anhängig.
Ich beantrage das Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung in dem Parallelverfahren.

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Fazit

Die Frage, ob Erben die § 10f-Begünstigung in den Restjahren fortführen dürfen, ist noch ungeklärt. Das erstinstanzliche Nein des FG Sachsen-Anhalt ist nicht das letzte Wort – der BFH entscheidet. Mandate mit entsprechender Konstellation sollten proaktiv gesichert (Einspruch/Ruhen) und sauber dokumentiert werden. Eine positive BFH-Entscheidung könnte zudem Weichen für Schenkungsfälle stellen.